FAQ

Der Verkehrswert kann mittel drei verschiedenen Verfahren ermittelt werden: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Sachwertverfahren:
Wird i.d.R. verwendet bei Objekten bei denen nicht die Erzielung einer Rendite im Vordergrund steht, wie z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH, ZFH, RH, DHH)

Ertragswertverfahren:
Wird i.d.R. verwendet bei Objekten bei denen die Erzielung einer Rendite im Vordergrund steht, wie z.B. Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

Vergleichswertverfahren:
Wird i.d.R. verwendet bei Objekten bei welche aufgrund Ihrer Art, Lage, Größe und anderen Eigenschaften miteinander vergleichbar sind, wie z.B. Reihenhäuser und Eigentumswohnungen.

Die Bewertung einer Immobilie sollte man erfahrenen, qualifizierten und zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen überlassen.

Die Kosten für ein Gutachten variieren je nach Objekt, Aufwand und Sachverständigen. Eine einheitliche Gebührenordnung gibt es nicht. Die Sachverständigen legen gegenüber Ihren Auftraggebern die Preise selber fest. Eine Ausnahme hierbei bilden Aufträge die von Gerichten erteilt werden. Diese werden nach dem JVEG abgerechnet.

Bei Raik Eremit Sachverständigenbüro kostet ein/e Kurzgutachten/Marktwertermittlung für einfache Ein- und Zweifamilienhäuser und Garage pauschal 799,00 €.

Die Kosten für die Erstellung von einem Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB beginnt bei 1.600,00 € zzgl. MwSt.

Bei einer Immobilienbewertung handelt es sich vordergründig um die Ermittlung von einem Verkehrswert einer Immobilie. Sie dient dem Auftraggeber zur Übersicht über bestimmte Vermögenswerte im Zusammenhang mit einem Grundstück.

Immobilienbewertungen benötigt man für zahlreiche Zwecke. Diese könnten folgende sein:

- An- und Verkauf der Immobilie
- Zugewinnausgleich bei Ehescheidungen
- Vermögensübersicht
- Pflichtteilergänzungsanspruch bei Erbauseinandersetzungen
- Einlagen oder Entnahmen von Betriebsvermögen
- Ermittlung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer als Nachweis eines niedrigeren Wertes nach § 198 BewG
- Teilwertermittlung
- Bestimmung des Wertes von Wohnrechten
- Entschädigungsansprüche
- Ermittlung des Beleihungswerts bei Finanzierungen
- Ermittlung des Versicherungswerts bei Gebäudeversicherungen

Für die Ermittlung von einem Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken können verschiedene Verfahren zur Verkehrswertermittlung herangezogen werden. Hierbei handelt es sich in der Regel um normierte Verfahren nach der Immobilienwertvermittlungsordnung und dem §194 Baugesetzbuch.

Bei der Wertermittlung mittels eines Ertragswertverfahren werden die aktuellen Miet- bzw. Pachtverhältnisse sowie die Bewirtschaftungskosten und gegebenenfalls eine mittel- oder langfristige Standortentwicklung berücksichtigt.

Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert auf der Grundlage des Wertes für den Boden sowie der baulichen Anlagen ermittelt. Für die Bewertung der Bausubstanz werden die Normalherstellungskosten, die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer der Immobilie, eventuell vorhandene Schäden oder Mängel und ggf. weitere Faktoren berücksichtigt, die den Wert beeinflussen können.

Das Vergleichswertverfahren kann der Bewertung von Grundstücken dienen. Bei diesem Verfahren werden bereits veräußerte Grundstücke welche sich in Lage und Zustand gleichen miteinander verglichen. Ebenfalls kann dieses Verfahren bei Eigentumswohnungen sinnvoll sein. Voraussetzung für das Vergleichswertverfahren sind das Vorhandensein von mehreren brauchbaren Vergleichsobjekten.

Immobilienbewertungen sollten aufgrund ihrer teilweisen Komplexität ausschließlich von qualifizierten Sachverständigen durchgeführt werden.

Kurzgutachten / Marktwertermittlung für Ein-/Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen: ab 799 €
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sind abhängig vom Aufwand und vom Wert der Immobilie.

Der Gutachter prüft den Zustand des Grundstücks und der sich darauf befindenden Gebäude. Hierbei werden unklare Gegebenheiten vom Sachverständigen hinterfragt. Schäden und Mängel können nur Augenscheinlich betrachtet und berücksichtigt werden.

Die vom Sachverständigen / Gutachter benötigten Unterlagen hängen vom Bewertungsverfahren ab. Der folgenden Auflistung können Sie Unterlagen entnehmen, die möglicherweise benötigt werden:
   - Grundbuchauszug
   - Grundrisse
   - Baubeschreibung
   - Auszug aus dem Bebauungsplan
   - Flächenberechnung
   - Auszug aus dem Flächennutzungsplan
   - Eingabepläne
   - Mietverträge
   - Bewirtschaftungskostenabrechnung
   - Amtlicher Lageplan
   - Erschließungskostenbeitragsbescheide
   - Baukostenaufstellung
   - Teilungserklärung
   - Bodengutachten
   - Kostennachweis für Sonderbauteile
   - Erbbaurechtsvertrag- Energieausweis
   - Die Unterlagen können zu einem gewissen Teil auch von mir organisiert werden.

Grundsätzlich versuche ich die Gutachten schnellstmöglich zu erstatten.

Für Kurzgutachten/Marktwertermittlungen benötige ich in der Regel (wenn keine weiteren Unterlagen bei den verschiedenen Ämtern angefordert werden müssen) ca. 1-2 Wochen.

Bei Verkehrswertgutachten liegt die durchschnittliche Bearbeitungszeit bei ca. 4-6 Wochen. Hierbei ist zu beachte, dass bei der Erstattung von einem Verkehrswertgutachten bestimmte Unterlagen zwingend erforderlich sind.

Grundsätzlich gilt: Je mehr Unterlagen bereits beim Orttermin vorliegen, desto schneller kann der Auftrag abgeschlossen werden.

Bei einem Ankauf bzw. bei einem Verkauf einer Immobilie kann auf eine aufwendige Immobilienbewertung verzichtet werden. In einem solchen Fall empfehle ich, je nach Objekt, eine Mischung aus der Ermittlung eines Sach- bzw. Ertragswertes und einer aktuell durchzuführenden Marktanalyse. Hieraus ergibt sich am Ende eine Preisspanne in welcher sich ein möglicher Kaufpreis bewegt.

Ebenfalls sinnvoll ist es sich beim Kauf einer Immobilie von einem Fachmann bezüglich Schäden/Mängel, notwendigen Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen beraten und ggf. eine Kostenaufstellung anfertigen zu lassen. (Immobilienkaufberatung)

Die Energiesparverordnung verpflichtet den Verkäufer einer Immobilie seit dem 01.05.2014 beim Verkauf einen Energieausweis vorzulegen. Da es sich bei einer Verkehrswertermittlung nicht um einen Verkauf handelt, ist ein Energieausweis für die Erstellung von einem Gutachten nicht zwingend erforderlich.

Sollten Sie keinen gültigen Energieausweis für Ihre Immobilie haben, kann dieser gerne von mir erstellt werden. Ein Energieausweis ist 10 Jahre lang gültig.

Bauschäden und -mängel werden in einem Gutachten nur insoweit berücksichtigt, wie diese mit bloßem Auge zu erkennen sind. Bauschäden müssen sehr häufig durch eingehendere Maßnahmen begutachtet werden, welche oft mittels zerstörenden Untersuchungen an der Bausubstanz einhergehen. Dies kann im Rahmen einer Verkehrswertermittlung nicht geleistet werden.

Bei einer Baulast handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zwischen dem Grundstückseigentümer und einer Behörde bzw. einem anderen Grundstück. Bei dem anderen Grundstück handelt es sich in der Regel um ein angrenzendes Nachbargrundstück.
Baulasten können sein
    - Überbau
    - Wegerecht (Überfahrbaulast)
    - Abstandsflächenbaulast
    - Anbaubaulast
    - Vereinigungsbaulast
    - Stellplatzbaulast

Je nachdem um was für eine Baulast es sich handelt, kann diese den Wert eines Grundstückes beeinflussen. Wird das Grundstück durch eine Baulast eingeschränkt, dann wirkt sich dies in der Regel negativ aus.

In der Abteilung II des Grundbuches können folgende Rechte und Lasten eingetragen sein:
    - Wohnrecht
    - Wohnungsrecht
    - Nießbrauch
    - Reallast
    - Vorkaufsrechte
    - Leitungsrechte
    - Wegerechte
    - Erbbaurecht

Ja ein Verkauf ist nach wie vor möglich. Allerdings bleibt das Wohn- bzw. Nießbrauchrecht der berechtigten Person auch nach einem Verkauf für die gesamte vereinbarte Zeit bestehen. In der Regel werden solche Rechte lebenslang vereinbart und im Grundbuch in der Abteilung II eingetragen.

Dies kann je nach Alter der/des Berechtigten zu erheblichen Kaufpreisabschlägen führen, da die Immobilie vom neuen Eigentümer weder selbst genutzt noch vermietet werden kann.

Beide Rechte sind auf die berechtigte Person beschränkt und enden mit Ablauf der vereinbarten Zeit oder mit deren Tod. Die Rechte können nicht an Dritte verkauft werden. Eine Vererbung oder Beleihung der Rechte ist nicht möglich. Ebenfalls wirkt sich ein solches eingetragenes Recht nachteilig auf eine mögliche gewünschte Finanzierung aus.

Es können alle Arten von bebauten und unbebauten Grundstücken bewertet werden.

Eine persönliche Besichtigung durch den Sachverständigen ist vorgeschrieben.

Erfahrungsgemäß benötige ich für einen Ortstermin 60-90 Minuten. Bei größeren Objekten kann die Besichtigung selbstverständlich länger dauern.

Brandenburg: 6,5% (gültig seit 01.07.2015)
Sachsen: 3,5% (gültig seit gültig seit 1998)
Sachsen-Anhalt: 5,0% (gültig seit 01.03.2012)
Thüringen: 5,0% (gültig seit 07.0.2011)

Grundflächen mit einer Raumhöhe von mindestens 2,00 Metern können zu 100% auf die Wohnfläche angerechnet werden.
Grundflächen mit einer Raumhöhe von mindestens 1,00 - 2,00 Metern können lediglich zu 50% auf die Wohnfläche angerechnet werden.
Grundflächen mit einer Raumhöhe unterhalb von einem Meter können nicht auf die Wohnfläche angerechnet werden.

Die Grundflächen von Balkonen können zu 25% - 50% auf die Wohnfläche angerechnet werden. Die Bewertung hängt dabei von der Ausstattung des Balkons ab.

Bei Einfamilienhäusern werden die Terrassen nicht auf die Wohnfläche angerecht, da sie zu den Außenanlagen zählen. Bei Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern werden die Terrassenflächen mit 25% auf die Wohnfläche addiert. Abweichungen können nach den Wohnflächen- und Mietwertrichtlinien bei sehr großen Terrassen und Terrassen mit geringem Wohnwert entstehen.

Grundstücke welche über eine sehr große Fläche verfügen und im sogenannten „Hinterland“ oder auch im allgemeinen nicht weiter bebaut werden dürfen, sollten nicht zu 100% mit dem jeweils ausgewiesenem Bodenrichtwert (BRW) angesetzt werden. Durch den Umstand, dass nicht bebaut werden darf wird in einem solchen Fall ein nicht rentierlicher Bodenanteil ermittelt und als Gartenland bewertet. Hierbei soll einer Überbewertung des Grundstücksanteils vorgebeugt werden, welcher für eine weitere Bebauung nicht zur Verfügung steht.

Die Höhe des Wertes richtet sich nach den Vorgaben des jeweiligen Gutachterausschusses.

In der Regel ist die Zahlung mit der Übergabe des Gutachtens fällig. Im Einzelfall können gesonderte Regelungen getroffen werden.

Die Dauer der Besichtigung ist abhängig von der Größe des Objektes und der Menge der zu besichtigenden Gebäude. Bitte stellen Sie sicher, dass alle Räumlichkeiten, wie Keller, Boden, Spitzboden etc. besichtigt werden können. Sollte es sich um ein vermietetes Objekt handeln, müssen die Mieter im Vorfeld über die Besichtigung informiert werden.

Sämtliche Informationen, die vom Sachverständigen gewonnen werden, unterliegen der Schweigepflicht. Dies bezieht sich sowohl auf personen- als auch objektbezogene Erkenntnisse.

Nein. Das gesamte Vorgehen kann im Vorfeld vertraglich festgelegt werden, sodass die Anwesenheit des Besitzers nicht notwendig ist. Allerdings empfiehlt es sich, dass der Sachverständige von einer Objektkundigen Person begleitet wird.

Sämtliche Unterlagen die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden, können nach Erstattung des Gutachtens an den Auftraggeber zurückgegeben werden.