Immobilienbewertung Schönebeck

Der Immobilienwert, auch Verkehrswert genannt, beschreibt den Preis, der unter normalen Marktbedingungen beim Verkauf einer Immobilie erzielt werden könnte. Anerkannte sind normierte Verfahren nach der Immobilienwertvermittlungsordnung und dem §194 Baugesetzbuch: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren angewendet wird, wird anhand von Faktoren wie dem Objekttyp, der Nutzung und dem Bewertungsgrund entschieden.

Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird i.d.R. bei Immobilien genutzt, bei denen nicht die Rendite, sondern nur die Nutzung im Vordergrund steht. Also Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder Reihenhäuser, die selbst genutzt werden. Dabei wird der Wert des Gebäudes anhand von Baukosten, Baujahr, Zustand und eventuellen Modernisierungen sowie dem Bodenwert ermittelt. Für Käufer und Eigentümer ist das besonders relevant bei der Bewertung des Eigenheims oder bei familienrechtlichen Angelegenheiten (z. B. Scheidung, Erbe).

Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist i.d.R. für Immobilien, die nicht nur genutzt werden, sondern auch Kapitalanlage sind. Also für Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen oder vermietete Eigentumswohnungen. Betrachtet wird hier der Mietertrag, also die Einnahmen, die die Vermietung langfristig erzielen kann. Berücksichtigt werden dabei auch die laufenden Kosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Leerstandsrisiken. Daraus ermittle ich dann den realistischen Ertragswert, mit dem Investoren die Rentabilität einer Immobilie besser einschätzen können.

Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist i.d.R. für Objekte, die sich, wie es der Name bereits vermuten lässt, gut miteinander vergleichen lassen, wie Reihenhäuser, Eigentumswohnungen oder Baugrundstücke. Es orientiert sich also stark am aktuellen Immobilienmarkt. Es werden tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung herangezogen. Dadurch entsteht ein sehr marktnaher Wert, der zeigt, was Käufer bereit sind, für ein vergleichbares Objekt zu zahlen. Für private Käufer und Verkäufer ist dies oft die verständlichste Methode, weil sie den Marktpreis direkt widerspiegelt.

Die Bewertung einer Immobilie sollte man erfahrenen, qualifizierten und zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen überlassen.

Die Kosten für ein Gutachten variieren je nach Objekt, Aufwand und Sachverständigen. Eine einheitliche Gebührenordnung gibt es nicht. Die Sachverständigen legen gegenüber Ihren Auftraggebern die Preise selber fest. Eine Ausnahme hierbei bilden Aufträge die von Gerichten erteilt werden. Diese werden nach dem JVEG abgerechnet.

Bei Raik Eremit Sachverständigenbüro kostet ein/e Kurzgutachten/Marktwertermittlung für einfache Ein- und Zweifamilienhäuser und Garage pauschal 1.200,00 €.
Die Kosten für die Erstellung von einem Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB beginnen bei 1.600,00 € zzgl. MwSt.

Eine Immobilienbewertung ist im Kern die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie, also die Frage: Wie viel ist dieses Haus, diese Wohnung oder dieses Grundstück aktuell wert? Der Wert gibt eine verlässliche Auskunft über das vorhandene Vermögen im Zusammenhang mit einem Grundstück oder Gebäude.

Eine Bewertung kann viele Gründe haben: beim Kauf oder Verkauf, zur Absicherung bei einer Finanzierung, im Rahmen von Erbschaften oder Schenkungen, aber auch bei Scheidungen oder zur steuerlichen Einordnung. Je nach Zweck kommen unterschiedliche Verfahren wie das Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren zum Einsatz.

Das Ergebnis der Immobilienbewertung ist ein Gutachten oder eine Kurzbewertung, das nicht nur eine Zahl liefert, sondern auch die Methodik, die Einflussfaktoren und die Marktbedingungen nachvollziehbar dokumentiert. So hat der Eigentümer oder Käufer eine handfeste Grundlage, um privat, geschäftlich oder rechtlich Entscheidungen zu treffen.

Immobilienbewertungen benötigt man für zahlreiche Zwecke. Diese könnten folgende sein:

• An- und Verkauf der Immobilie
• Zugewinnausgleich bei Ehescheidungen
• Vermögensübersicht
• Pflichtteilergänzungsanspruch bei Erbauseinandersetzungen
• Einlagen oder Entnahmen von Betriebsvermögen
• Ermittlung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer als Nachweis eines niedrigeren Wertes nach § 198 BewG
• Teilwertermittlung
• Bestimmung des Wertes von Wohnrechten
• Entschädigungsansprüche
• Ermittlung des Beleihungswerts bei Finanzierungen
• Ermittlung des Versicherungswerts bei Gebäudeversicherungen

Für die Ermittlung von einem Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken können verschiedene Verfahren zur Verkehrswertermittlung herangezogen werden. Hierbei handelt es sich in der Regel um normierte Verfahren nach der Immobilienwertvermittlungsordnung und dem §194 Baugesetzbuch.

Bei der Wertermittlung mittels eines Ertragswertverfahren werden die aktuellen Miet- bzw. Pachtverhältnisse sowie die Bewirtschaftungskosten und gegebenenfalls eine mittel- oder langfristige Standortentwicklung berücksichtigt.

Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert auf der Grundlage des Wertes für den Boden sowie der baulichen Anlagen ermittelt. Für die Bewertung der Bausubstanz werden die Normalherstellungskosten, die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer der Immobilie, eventuell vorhandene Schäden oder Mängel und ggf. weitere Faktoren berücksichtigt, die den Wert beeinflussen können.

Das Vergleichswertverfahren kann der Bewertung von Grundstücken dienen. Bei diesem Verfahren werden bereits veräußerte Grundstücke welche sich in Lage und Zustand gleichen miteinander verglichen. Ebenfalls kann dieses Verfahren bei Eigentumswohnungen sinnvoll sein. Voraussetzung für das Vergleichswertverfahren sind das Vorhandensein von mehreren brauchbaren Vergleichsobjekten.

Grundsätzlich sollten Immobiliengutachten nur von qualifizierten und unabhängigen Sachverständigen erstellt werden. Aufgrund der Komplexität von Bauweise, Marktbedingungen und rechtlichen Vorgaben ist Fachwissen zwingend erforderlich. Anerkannte Immobilienbewerter bzw. Immobiliensachverständige (oft DEKRA- oder TÜV-zertifiziert) stellen sicher, dass die Bewertung nachvollziehbar, marktorientiert und rechtssicher ist.